Hervorming registratierechten: wat je zeker moet weten!
De aankondiging gisteren dat er gesleuteld wordt aan de tarieven voor het verkooprecht (de registratierechten) heeft een onmiddellijke impact op de vastgoedmarkt. Kopers van een (enige) gezinswoning lijken er hun voordeel aan te doen om onder het nieuwe stelsel te vallen. Voor vastgoedinvesteerders gaat het daarentegen om een stevige belastingverhoging. Het nieuwe stelsel zou gelden vanaf 1 januari 2022. In dit artikel vatten we samen wat je als vastgoedprofessional zeker moet weten. Het artikel wordt geüpdatet telkens we over nieuwe, extra informatie beschikken, die geverifieerd is. De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) heeft intussen ook een officiële communicatie de wereld ingestuurd.
Belangrijk om één en ander in een juiste context te plaatsen: de hervorming kost de begroting geen geld maar zorgt net voor een besparing. De Vlaamse Regering wil er op kruissnelheid (in 2024) jaarlijks 140 miljoen euro mee uitsparen. Dus: voor elke ‘winnaar’ is er zeker een ‘verliezer’. De budgettaire 'winst' voor de Regering schuilt hoofdzakelijk in de afschaffing van de meeneembaarheid en het hogere tarief voor elke vorm van vastgoed die niet de enige gezinswoning is.
Wat weten we intussen?
Wat initieel in de pers werd gecommuniceerd was heel fragmentair. Je vond er enkel een paar headlines terug. Vanuit CIB Vlaanderen hebben we alvast heel wat meer informatie verzameld. Wat moet je zeker onthouden?
Wat cursief staat, is wat we vandaag (28 september 2021) meer weten dan gisteren (27 september 2021).
- Het tarief voor de aankoop van de enige gezinswoning daalt van 6% naar 3%
- Aan de voorwaarden voor dit tarief wordt niet gesleuteld: er worden geen extra voorwaarden toegevoegd en evenmin worden er wijzigingen aangebracht aan de bestaande. De domiciliëringstermijn blijft bijvoorbeeld behouden op drie jaar. Ook de vereisten inzake het enige karakter van de woning blijven integraal dezelfde.
- Om de tariefverlaging te financieren wordt de meeneembaarheid afgeschaft, met een overgangsperiode van twee jaar
- Concreet: tot en met 31/12/2023 zal een koper de keuze hebben tussen (1) het nieuwe 3%-tarief zonder mogelijkheid van meeneembaarheid en (2) het huidige 6%-tarief met toepassing van meeneembaarheid
- Vanaf 1 januari 2024 zal de meeneembaarheid nooit meer spelen en wordt het zuiver het 3%-tarief
- Voor ‘doorstromers’ wordt het dus rekenen geblazen welk regime voor hen het meest voordelig is. First time buyers zullen standaard voor het 3%-tarief gaan
- De rechtenvermindering blijft bestaan maar zal dalen in omvang: van 5.600€ naar 2.800€. de logica daarachter: de rechtenvermindering daalt equivalent mee met het standaardtarief en wordt dus ook gehalveerd. Je kan de rechtenvermindering zo gelijkstellen met een voetvrijstelling op ca. 93.000€.
- Het standaardtarief voor het Vlaams verkooprecht (de ‘registratierechten’) stijgt van 10% naar 12%. Dat standaardtarief is niet alleen van toepassing op de aankoop van een niet-enige (2de, 3de, …) woning maar evenzeer bij het verwerven van een bouwgrond, niet-residentieel vastgoed (een winkel, kantoor, …)
- Het tarief voor de aankoop van de enige gezinswoning die ingrijpend energetisch gerenoveerd of gesloopt/heropgebouwd zal worden zakt van 5% naar 1%. Ook hier zijn er implicaties voor de rechtenvermindering: die bedraagt heden in combinatie met het 5%-tarief 4.800€ maar zal worden gereduceerd. Het precieze bedrag is nog niet bekend maar zal equivalent zijn aan een voetvrijstelling op 93.000€ verkoopprijs (normaliter dus 930€ maar nog te bevestigen)
- Opnieuw zal het enkel gaan om een tariefverlaging: aan de voorwaarden voor het apart gunsttarief voor IER & sloop/heropbouw (5% -> 1%) wordt niet gesleuteld. Er wordt wel extra geëxpliciteerd dat er na de werken een E-peil van E60 behaald moet worden.
Deze toelichting vernemen we achter de schermen van de bevoegde instanties. Het nieuws is en blijft uiteraard heet van de naald.
Voor absolute zekerheid is het wachten op de concrete regelgevende teksten. De toelichting hierboven fungeert dan ook als eerste kennisgeving, op basis van informatie die CIB Vlaanderen heeft ingewonnen. We moeten de nodige slagen om de arm blijven houden. Wees dus ook voorzichtig wanneer je in deze kandidaat-kopers en verkopers informeert.
Inwerkingtreding
De datum van de authentieke akte zal als ijkpunt gelden om al dan niet onder de nieuwe regeling te vallen. Concreet betekent dit dat je voor een aankoop onder de huidige regeling (bvb. 10% ipv 12% voor bouwgronden en bedrijfsvastgoed) de akte verleden moet krijgen voor 31 december 2021. Het spreekt voor zich dat dergelijke termijn voor veel aankopen bijzonder moeilijk zal liggen.
