Zo bepaal je de waarde van een bouwgrond
Hoeveel bouwgrond waard is, hangt af van heel wat factoren. Zo zijn er onder andere de toegelaten densiteit, de oriëntatie, de vorm van het perceel en de locatie van het stuk bouwgrond. We vroegen aan Rutger De Cat van vastgoed- en landmeterkantoor Van Den Vonder – De Cat hoe de waarde van bouwgrond bepaald wordt.
Dit zijn de regels rond de prijs van een bouwgrond
De prijs van een stuk bouwgrond is een uiteenlopend verhaal, want er zijn veel factoren die de prijs van bouwgrond bepalen. Wat alle percelen bouwgrond wel gemeen hebben, is dat je vandaag 12% registratierechten betaalt op de aankoop van een stuk bouwgrond. Wie een bestaande woning koopt, betaalt slechts 3% registratierechten. Bovendien moet je ook 21% btw betalen op de constructie (wanneer er voordien geen ander gebouw op het perceel stond).
Deze factoren bepalen de waarde van een bouwgrond
De waarde van bouwgrond wordt bepaald door de ligging en de eigenschappen van het stuk bouwgrond. De Cat noemt de toegelaten densiteit, de ligging, de oriëntatie, de omgeving en de vorm van het stuk bouwgrond als belangrijke factoren.
- Densiteit
De waarde van een stuk bouwgrond wordt bepaald volgens wat er mogelijk is op het perceel. Een belangrijke factor die de prijs van bouwgrond beïnvloedt, is dan ook de toegelaten densiteit. Daarmee wordt bedoeld welke soort bebouwing er op de bouwgrond mag komen te staan. Voor elk stuk bouwgrond is, onder andere, vastgelegd hoeveel wooneenheden er gebouwd mogen worden en hoeveel bouwlagen toegelaten zijn. Is enkel een eengezinswoning toegelaten? Of mogen ook meergezinswoningen verwezenlijkt worden? Het bepaalt mee de waarde van de bouwgrond.
Voor projectontwikkelaars is de toegelaten densiteit van een perceel een doorslaggevende factor. Hoe meer wooneenheden ze op het perceel kunnen passen, hoe groter hun winstmarge zal zijn.
- Ligging
Er zijn natuurlijk duurdere en goedkopere gemeentes om bouwgrond te kopen. Doorgaans liggen de prijzen per m² bouwgrond hoger naarmate je dichter bij het centrum van een grote stad wil kopen. De stukken bouwgrond zijn schaarser in een stedelijke context. Hoe meer afgelegen je bouwt, hoe lager de prijzen per m² in het algemeen zullen liggen. Al blijft de toegelaten densiteit een veel belangrijkere factor om de waarde van een stuk bouwgrond te bepalen.
- Oriëntatie
Daarnaast speelt ook de oriëntatie van het stuk bouwgrond een rol. Meestal zijn zuidgerichte percelen bouwgrond meer in trek dan noordelijk gerichte percelen. Vooraleer je bouwgrond koopt, moet je erbij stilstaan of die oriëntatie in jouw geval van tel is of niet. Heb je een kleine tuin die naar het noorden gericht is, dan zal de tuin waarschijnlijk meestal in de schaduw van je woning liggen. Strekt de tuin zich daarentegen ver uit, dan is de oriëntatie minder belangrijk voor de waarde van de bouwgrond.
- Omgeving
Zijn je ogen gevallen op een stuk bouwgrond met uitzicht op groen en kan de ruimtelijke regelgeving verzekeren dat dat uitzicht niet zal veranderen, dan zal de prijs van die bouwgrond ook hoger liggen. De omgeving bepaalt sterk de waarde van de bouwgrond. Een residentiële wijk met uitzicht op een blijvend groen vergezicht, zoals een bos of landbouwgrond, is natuurlijk felbegeerd. Het is een grote troef die de waarde van bouwgrond beïnvloedt. Ligt het stuk bouwgrond naast een drukke weg of een treinspoor, dan zal de waarde van de bouwgrond lager liggen.
- Vorm
De waarde van bouwgrond hangt ook samen met de vorm van het perceel. Een driehoekig stuk bouwgrond is minder interessant dan een rechthoekig lot. Wanneer je een perceel met atypische vorm koopt, betaal je dus mogelijk minder. Met een goede en creatieve architect kan je echter ook heel mooie resultaten bekomen op bouwgrond die vreemde contouren heeft.
Ook de hoogte van het perceel kan de waarde van bouwgrond beïnvloeden. Bij een stuk bouwgrond dat boven of onder het straatniveau ligt, moet grond verzet worden en dat brengt extra kosten met zich mee.
Verkavelde of niet-verkavelde grond
Om van bouwgrond te kunnen spreken, moet voor het perceel een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden zijn afgeleverd. Het is dus niet omdat je een stuk grond koopt dat tussen twee woningen gelegen is, dat het ook effectief om bouwgrond gaat. Om een “verkavelingsvergunning” te kunnen bemachtigen, moet het stuk grond voldoen aan verschillende vereisten. Zo moet het bijvoorbeeld in de juiste zone liggen, doelend op woongebied. Daarnaast moet het perceel onder andere ook breed en diep genoeg zijn en moet het aan een weg liggen die uitgerust is met de nodige nutsvoorzieningen. Elke gemeente beslist zelf over de precieze regelgeving en vereisten omtrent het verkavelen van gronden.
Kortom, wat is de waarde?
Wat de bouwgrond precies waard is, hangt dus af van ontzettend veel factoren. Mag er een meergezinswoning op het perceel gebouwd worden en is er een hoge toegelaten densiteit, dan zal de waarde van de bouwgrond een stuk hoger liggen. Heb je vanop de bouwgrond uitzicht op blijvend groen? Dan zal je daar eveneens extra voor betalen. Is de oriëntatie van het perceel niet optimaal of heeft het stuk bouwgrond een vreemde vorm die een creatieve architect vereist? Dan zal zich dat vertalen in een lagere waarde van de bouwgrond. De waarde van bouwgrond moet met andere woorden geval per geval bekeken worden. Je vastgoedmakelaar, landmeter en notaris kunnen je daarbij helpen.