Te lang thuis gezeten de afgelopen maanden en kriebelt het om eindelijk een buitenverblijf aan te kopen? Misschien twijfel je dan nog: België of het buitenland? Ze hebben allebei iets: snel even een weekendje uitblazen aan de Belgische kust of de Ardennen, of een paar weken per jaar naar je villaatje in Spanje of Italië.
Wat je ook kiest, een tweede verblijf wordt sowieso op een andere manier belast dan je hoofdverblijf. Maar wat zijn de verschillen tussen een Belgisch en een buitenlands buitenverblijf voor je belastingen?
Tweede verblijf in België
De belastingen die je moet betalen op een tweede verblijf in België, kunnen we opsplitsen in 3 pijlers:
- het aanslagbiljet voor onroerende voorheffing (3,97% in het Vlaams Gewest, 2,54% in het Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest, vermeerderd met provinciale en gemeentelijke opcentiemen),
- het aanslagbiljet voor lokale belastingen
- je belastingaangifte voor persoonlijke belastingen.
Tweede verblijf in het buitenland
De belastingsituatie verandert echter grondig wanneer je voor een tweede verblijf in het buitenland kiest, omdat dan steeds het belastingstelsel van het land waarin je koopt van toepassing is. Soms kunnen dat stelsel of de tarieven zelfs lokaal of regionaal verschillen (net zoals in België). Heb je een stulpje op het oog, dan informeer je je best naar de belastingen en kosten bij aankoop, de belastingen op het bezit, op de huurinkomsten en op een eventuele belasting op meerwaarde bij verkoop.
Dubbelbelastingverdrag
Die belastingen die je in je nieuwe tweede land betaalt, worden waarschijnlijk niet meer belast in België. Dankzij het dubbelbelastingverdrag dat België afsloot met meer dan 90 landen betaal je immers enkel belasting op je vastgoed in het land waarin dit gelegen is. Dit verdrag geldt in de meeste populaire vakantielanden, zoals Frankrijk, Spanje, Portugal, Zwitserland, Nederland, Turkije, Italië en Oostenrijk.
Er is echter een grote maar. Volledig anoniem een stukje vastgoed kopen in het verre buitenland, heeft al lang geen zin meer. Dankzij een doorgedreven internationale gegevensuitwisseling mag je er zeker van zijn dat de Belgische fiscus uiteindelijk wel weet zal krijgen van je buitenverblijfje. En dat kan leiden tot hogere personenbelastingen. Bekijk het als het verschil tussen het kadastraal inkomen (waarvoor je vrijgesteld bent dankzij het dubbelbelastingverdrag) en de personenbelasting wanneer je een Belgisch buitenverblijf zou hebben. Wanneer je meer buitenlandse inkomsten hebt, kan het zijn dat je in een hogere belastingschijf terechtkomt en dus meer personenbelasting moet betalen.
Verhuren of niet?
Hoe je dat berekent? Door te kijken wat je met je tweede verblijf doet. Verhuur je het hele jaar door, dan geef je de huurinkomsten op jaarbasis aan. De in het buitenland betaalde belastingen en een kostenforfait van 40% worden hiervan afgetrokken. Het saldo wordt bij je overige inkomsten gevoegd op je belastingbrief en belast tegen je hoogste belastingtarief.
Verhuur je niet? Dan geldt de brutohuurwaarde. Dit is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur (vergelijkbaar met het kadastraal inkomen, maar dan op jaarbasis) die je zou krijgen indien je het verblijf verhuurt. Ook wanneer je je villa of appartement maar een tijdje van het jaar verhuurt, wordt er rekening gehouden met de brutohuurwaarde: je geeft dan de werkelijke huurinkomsten voor het verhuurde gedeelte aan, en de brutohuurwaarde voor het gedeelte van het jaar dat je niet verhuurt.
Laat je bijstaan door een expert
We geven het toe: complexe materie. Zeker ook wanneer je rekening houdt met de verschillen in belastingen op vastgoed die in elk land van toepassing zijn én de steeds veranderende wetgeving. België werd trouwens al verschillende keren door Europa teruggefloten omwille van haar belastingbeleid rond buitenlandse verblijven.
Een cruciale tip dus om af te sluiten: wil je die droomvilla aan de Spaanse, Italiaanse of Griekse kust, laat je dan zeker bijstaan door een fiscalist of vastgoedexpert uit dat land én een bekwame Belgische accountant. Succes!
Auteur: PJG
Bronnen: De Tijd, FOD Financiën, SecondHome-expo / Zimmo
