Wie zoekt naar een vastgoedbelegging op lange termijn, kijkt best naar opportuniteiten in de grootsteden. Specialisten zijn van mening dat de mobiliteitsproblemen steeds meer mensen gaan overtuigen om zich in stedelijke agglomeraties te vestigen. Tegelijk blijven Brussel, Antwerpen en andere provinciehoofdsteden hun aantrekkingskracht behouden omdat het hart van het economische en culturele leven zich daar bevindt. “De vastgoedsector speelt nu al op die ontwikkelingen in door duurzaamheid, veiligheid, comfort en beleving voorop te stellen in nieuwe stedelijke projecten”, zegt Herman Vluymans, vennoot bij projectontwikkelaar Urbicoon.
Als experts in het vastgoed het over één ding eens zijn, is het wel over het belang van een goede locatie. Toch durft die ideale ligging voor de diverse projectontwikkelaars wel eens te verschillen. Tendens is wel dat grootsteden als woongebied aan belang toenemen. “En dat zal in de toekomst zich nog sterker doorzetten”, zegt Herman Vluymans van Urbicoon, een projectontwikkelaar die vooral in Brussel en Antwerpen moderne appartementen volgens een eigen concept optrekt.
“Daar zijn diverse redenen voor. Ten eerste situeert zich hier de kern van de economische bedrijvigheid. Kijken we bijvoorbeeld naar Brussel, dan vind je er werkgelegenheid door de aanwezigheid van de Europese instellingen, lobbyisten, overheidsdiensten, ambassades en hoofdzetels van multinationals en grote Belgische bedrijven. Dat gegeven trekt een internationaal publiek aan dat op zoek gaat naar kwalitatieve woongelegenheden. Anderzijds blijft het fileprobleem toenemen. Stilaan groeit het besef dat hier geen structurele oplossing voor bestaat. Jonge mensen beslissen dan ook om in Brussel zelf te gaan wonen. Ze hebben er één of helemaal geen auto meer nodig en vinden een breed aanbod van winkels, cultuur, scholen of sport vlakbij de deur. Het is deze doelgroep van de actieve beroepsbevolking die de centrumsteden doet groeien. Dit tegenover kleinere provinciesteden, die groter worden door de vergrijzing en dus vooral senioren aantrekken. De cijfers spreken voor zich: in de komende 15 jaar worden er maar liefst 200.000 nieuwe inwoners in Brussel verwacht. Die zullen allemaal hun gading moeten vinden in het woonaanbod.”
Nog een indicatie van die tendens: de betonstop. “Er komt een einde aan de verkavelingen in de buitengebieden, wat automatisch de druk op de steden zal doen toenemen. Er zal meer in de hoogte moeten gebouwd worden, met kleinere woonoppervlaktes tot gevolg. Een laatste oorzaak van de toenemende behoefte aan appartementen in de grootsteden, is de gezinsverdunning. Vandaag bestaat al zowat de helft van de bevolking in Brussel uit koppels en alleenstaanden. En als je weet dat 60% van de inwoners een woning huurt, stijgt onvermijdelijk de vraag naar bijkomend aanbod.”
Hogere eisen
En dus speelt de vastgoedsector in op die behoefte. “Je kan er niet om heen dat de woonbehoeften van zowel jonge carrièremensen als internationale residenten aan hogere eisen moeten voldoen”, weet Herman Vluymans. “Dit is merkbaar aan diverse parameters (zie kader), waar de projectontwikkelaars rekening mee moeten houden. Dit niet alleen om de kopers te overtuigen die er zelf gaan wonen, maar ook voor de investeerders die een specifiek publiek van huurders voor de lange termijn willen aantrekken.”
Eindgebruiker
Die parameters zijn volgens Urbicoon slechts enkele vuistregels om succesvolle projecten te ontwikkelen. “Het allerbelangrijkste is nog altijd dat vastgoed wordt bekeken vanuit het oogpunt van de eindgebruiker”, besluit Herman Vluymans. “Iedere investeerder wil dat zijn eigendom vlot verhuurd wordt voor de lange termijn. De enige garantie daarvoor is dat je bouwt volgens de wensen van de bewoner/huurder en de trends en behoeften permanent monitort, erop inspeelt en waar mogelijk zelfs voorblijft.”
Wat zijn dan de parameters die investeringsprojecten in grootsteden interessant en rendabel maken? Herman Vluymans somt er een aantal op:
1: Technologische vernieuwing
“We zitten in volle evolutie naar de realisatie van Smart Cities, waarbij technologie wordt ingezet om het comfort en de veiligheid van bewoners te vergroten”, weet de partnervennoot van Urbicoon. “Wij hechten hier veel belang aan. Zo zijn al onze projecten uitgerust met de Bringme Box, een slimme brievenbus die bijvoorbeeld voor iedere bewoner pakjes van e-commerce in ontvangst kan nemen. Zelfs in onze studentenresidenties in Antwerpen staat het systeem in de lobby. Een ander voorbeeld is de elektronische badge, die de sleutels vervangt. Het belet dat er sleutels worden bijgemaakt voor onbevoegden of mensen ruimtes kunnen betreden waar ze eigenlijk geen toegang toe hebben. We voorzien ook in al onze gebouwen camerabewaking om de veiligheid te verhogen. Zeker de internationale huurders zijn daar gevoelig voor. En we vergeten uiteraard niet de domotica die standaard in elk project geïntegreerd wordt.”
2: Ecologische duurzaamheid
“Op vlak van energie bouwen wij passief ”, zegt Herman Vluymans. “De Brusselse normen zijn op dat vlak strenger dan de Vlaamse. Klanten, zowel kopers als huurders, vinden energiezuinige toepassingen belangrijk. Niet alleen om op de kosten te besparen, maar vooral om duurzaam en dus ‘toekomstproof ’ te zijn. Investeerders willen niet om de paar jaar de verwarmingsinstallatie vervangen omdat die te veel verbruikt. Het moet van de eerste keer een oplossing voor de lange termijn zijn. En ja, veel mensen willen een steentje bijdragen aan een beter milieu en hun ecologische voetafdruk verkleinen. Dat is één van de redenen waarom ze in de stad hun verplaatsingen met het openbaar vervoer en de fiets doen.”
3: Dienstverlening
“De keuze voor een woning wordt steeds vaker gemaakt op basis van de diensten die in de onmiddellijke omgeving beschikbaar zijn. Zo bieden wij een ruime waaier van diensten aan voor huurders-bewoners, die ook ten goede komen aan de verhuurder/investeerders. Er wordt hen alle zorgen uit handen genomen, zoals plaatsbeschrijvingen, klusjesdienst, enzovoort. Voor huurders voorzien we desgewenst een wekelijkse poetsploeg, laten we maaltijden leveren en vervangen we zelfs het linnengoed… We hebben hier een ruime ervaring in, waardoor we ook heel goed vinger aan de pols kunnen houden over de wensen van de bewoners. Daar houden we dan zeker rekening mee bij de bouw en exploitatie van onze volgende projecten, zodat we altijd een actueel aanbod hebben. We denken altijd vanuit de eindgebruiker, en dat maakt het verschil.”
4: Beleving
“Er is een beweging aan de gang waarbij mensen elkaar meer willen ontmoeten en dus op bepaalde momenten weg willen uit de cocoon van hun knusse privéwoonst. We hebben al verteld dat er door de betonstop een onvermijdelijke evolutie komt naar kleinere woongelegenheden. Het individuele ruimteverlies zal echter gecompenseerd worden door meer en grotere gemeenschappelijke ruimtes, die voor interactie zorgen. Urbicoon doet dat bijvoorbeeld nu al door een waslokaal in te richten, zodat bewoners geen eigen wasmachine moeten aanschaffen en tegelijk elkaar kunnen ontmoeten. Of een ontspanningsruimte, waar ze samen naar het voetbal kunnen kijken. We hebben in tal van onze gebouwen hoekjes met een koffiemachine, waar in alle rust een boek kan gelezen worden, of een kleine tuin met een zitbank…. Vastgoed moet die beleving faciliteren.”
5: Kwaliteitsvolle materialen
Herman Vluymans: “Misschien een evidentie, maar kwaliteitsvolle materialen zijn en blijven belangrijk voor investeringsvastgoed. Huishoudtoestellen van merken als Miele, bijvoorbeeld. Of standaard parketvloeren. Dat zijn voor de verhuurder goede argumenten om een mooie huurprijs te vragen, en dat trekt een publiek aan met financiële stabiliteit. Kan je bijvoorbeeld een expat strikken als huurder,
staat het bedrijf vaak garant voor eventuele schade, ben je zeker van een langdurige overeenkomst en zal je altijd het huurgeld op tijd ontvangen. Bovendien wordt met het gebruik van kwaliteitsvolle materialen vermeden dat er regelmatig herstellingen moeten uitgevoerd worden. Een investeerder heeft er natuurlijk alle belang bij dat zijn eigendom zo lang mogelijk in goede staat blijft, en hij niet voortdurend voor zware kosten moet opdraaien.”
staat het bedrijf vaak garant voor eventuele schade, ben je zeker van een langdurige overeenkomst en zal je altijd het huurgeld op tijd ontvangen. Bovendien wordt met het gebruik van kwaliteitsvolle materialen vermeden dat er regelmatig herstellingen moeten uitgevoerd worden. Een investeerder heeft er natuurlijk alle belang bij dat zijn eigendom zo lang mogelijk in goede staat blijft, en hij niet voortdurend voor zware kosten moet opdraaien.”
Bron: Dossier Investeren in Vastgoed 2018
